Előny az eladóknál, új tünemény a lakáspiacon

A múlt év végére a felére csökkent a lakáspiac – 2022-ben még csúcsot döntő – túlértékeltsége a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb jelentése szerint. A gazdasági körülmények javulása pedig tovább mérsékli a nominális áresés rizikóját. Ennek hatására válaszul kezdenek visszatérni a befektetők is a lakáspiacra.

Budapest, 2024. május 23. – 2023-24 fordulójára megállt a túlértékeltség mértékének csökkenése – ez a Magyar Nemzeti Bank (MNB) májusi, a lakáspiaci folyamatait áttekintő jelentésének egyik fontos megállapítása¹. Az MNB tanulmánya a javuló makrogazdasági fundamentumok között kiemeli a foglalkoztatás magas arányát, a bruttó bérek kétszámjegyű növekedését és az infláció visszaszorulását. Utóbbiak következtében tavaly szeptember óta ismét a reálbérek növekedését regisztrálták, amivel együtt javult a fogyasztói bizalom.

Ezzel szemben a lakásárak 2023 során lassabban emelkedtek, mint a jövedelmek. Ugyan az év végére az árdinamika országosan 5,8 százalékra gyorsult, de reálértéken még így is 1,8 százalékkal csökkent. 2024 első negyedében tovább nőtt a drágulás üteme, s előzetes adatok szerint országos átlagban elérte a 7,2 százalékot.

A lakásáraknak a makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége a 2022-ben országosan tapasztalt, átlagosan 24 százalékos csúcshoz képest jelentősen enyhült, majd stagnált és – az MNB becslése szerint – 2023 negyedik negyedében mintegy 12 százalék lehetett. A jelentés következtetése szerint: „a lakásárak ismételt emelkedésével megállt a túlértékeltség mérséklődése, előretekintve pedig a fundamentumok további javulása várható, ami mérsékli az újabb nominális lakásárcsökkenés kockázatát”.

Ez a prognózis köszön vissza a lényegesen megélénkült keresletből is, mind többen lépnek ki a piacra, mivel nem számítanak már érdemi áresésre. A jelentés felidézi, hogy tavaly a lakáspiaci tranzakciók száma – főleg az első félévi visszaesés következményeként – 21 százalékkal maradt el 2022 hasonló adatától. Ám idén az első negyedévben már országos átlagban 30 százalékos forgalombővülést jeleztek a múlt év hasonló időszakához képest az MNB-t adatokkal segítő ingatlanközvetítők. Az idei január-márciusi forgalom így lényegében megfelelt a 2011–2023 közti időszak első negyedéveit jellemző átlagosnak. Az egyes részpiacok között azonban nagyok voltak az eltérések. Budapesten 55 százalékos bővülést jeleztek az előző évhez képest, a megyei jogú városokban 41 százalékost, a többi városban 21 százalékost, míg a Falusi CSOK-ra jogosult településeken mindössze 10 százaléknyit.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ezeket az adatokat bizonyos óvatossággal kell kezelni. Részint mert egyelőre előzetesek és részlegesek, így a végleges eredmények emiatt is eltérőek lehetnek, továbbá az adatszolgáltató közvetítők piaci lefedettsége sem feltétlenül egyenletes. Ugyanakkor az elemző igen figyelemre méltónak tartja a kiemelkedő fővárosi forgalomnövekedést, ami szerinte ismét igazolja azt a tapasztalatot, hogy Budapesten mutatkoznak meg leghamarabb a hazai lakáspiac fő mozgási irányai. Ide tartozik, hogy az MNB elemzése már úgy beszél a fővárosi piacról, mint amelyet 2023-ban már nem is jellemzett túlértékeltség.

A forgalom emelkedése magával hozta az alkuk és árengedmények terének szűkülését is. 2024 első negyedévének végére vidéken 4,8 százalékra, Budapesten pedig 3 százalékra csökkent a tipikus alku mértéke. A meghirdetés ideje alatti ármérséklés vidéken átlagosan 4,4% volt, ami megegyezett az előző év hasonló időszakának adatával. Ezzel szemben Budapesten csökkenést regisztráltak (4% → 3,4%), ami az MNB elemzői szerint a fővárosban az eladók ármeghatározási pozícióinak javulását jelenti.

A kereslet növekedésében a befektetői érdeklődés fokozódása is szerepet játszhatott, amit a konkurens értékpapírhozamok csökkenése mellett a bérbeadási hozamok növekedése is serkentett. A bérleti díjak ugyanis 12,6 százalékkal, a lakásárakat meghaladó mértékben emelkedtek.

A jelentés ezúttal részletesebben is vizsgálta a befektetési célú lakásvásárlások hosszabb távú hatását a piacra, s különösen az árak alakulására. Az MNB elemzői a 2008 és 2022 közötti időszakra, s a befektetők három típusára koncentráltak: a cégekre, a külföldiekre, valamint a spekulánsokra (akik egy évnél rövidebb ideig tartották csak meg a vásárolt ingatlanokat). A befektetők piaci súlya térben és időben is elég változékonynak bizonyult. A cégek 2012–2014-ben, a lakáspiaci ciklus mélypontján voltak a legaktívabbak, ezzel szemben a spekulánsok és a külföldiek vásárlásainak részaránya 2008-tól 2018-19-ig emelkedett, majd csökkent. A befektetők szerepe a pesti belső és a budai hegyvidéki kerületekben, valamint a Balaton környéki településeken volt kiemelkedő. Például a fővárosi V. kerületben a vevők 40 százaléka közülük került ki, ezzel szemben például Szekszárdon még a 8 százalékot sem érte el a részarányuk.

Az elemzés azt is kimutatta, hogy a befektetők közül a spekulatív célú vásárlók aktivitása van a legszorosabb kapcsolatban az áremelkedés ütemével. A tanulmány kalkulációja szerint, ha valahol 5 százalékponttal magasabb az ilyen vásárlások aránya, az 5,1 százalékponttal magasabb lakásár-dinamikával jár együtt. (A külföldiek és a cégek esetében ez a kapcsolat gyengébb: 5 százalékpontnyi részarány-növekedésükhöz csupán 3,6, illetve 2,2 százalékpontnyi többlet árnövekedés társul.) Ezzel szemben a lakásár-dinamika területi változékonysága leginkább a külföldi vásárlók érdeklődésével függ össze.

E megállapításoknak különös aktualitást adhat az az új impulzus, amit a vendégbefektetői program indulása ígér a lakáspiacnak. Idén júliustól ugyanis egy minimum 500 ezer eurós lakásvásárlással is teljesíthetik a külföldiek azt az elvárt befektetést, amelyért cserébe 10 esztendős tartózkodási engedélyt igényelhetnek. Ehhez van kínálat a hazai piacon – emlékeztet Valkó Dávid –, nem csak az új lakások között találhatók megfelelőek, hanem a jobb környékek társasházi lakásai is elérhetik már a kétszázmilliós árszintet. (Pláne, ha az 500 ezer euróból több ingatlanból álló portfólió is képezhető; a részletes szabályok még nem ismertek.) Így a prémiumpiac külföldiek által preferált területein jelentős keresletet gerjeszthet a program. Például a fővárosban mindig is a város szíve – az V., VI., VII., VIII., IX. kerület – volt a legvonzóbb a külhoniak szemében. Így ott korábban volt olyan év, amikor az egyharmadot is meghaladta a külföldiek részaránya a lakásvásárlók között.

¹https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2024-majus