Nem, az online értékbecslés kizárólag tájékoztató jellegű, az ingatlan értékének felméréshez nyújt egy hasznos első lépést. Hivatalos becslést csak minősített szakértő adhat, az ingatlan helyszíni szemléje alapján.

Az online értékbecslés egy statisztikai eljárás segítségével készül, ahol figyelembe vesszük az ingatlannak a felhasználó által megadott tulajdonságait, a környék demográfiai, gazdasági, infrastrukturális, földrajzi és ingatlanpiaci jellemzőit, valamint a régiós ingatlanpiac makroszintű folyamatait. A becsléshez mindig az utolsó 6 hónap folyamatait modellezzük, ennél régebbi megfigyelést nem használ az algoritmus.

Az ingatlan értékét számos, a modell által figyelembe nem vett paraméter is befolyásolja, például a szobák elrendezése, a környék zajossága, mikrokörnyezete, valamint a helyi ingatlanpiac egyedi sajátosságai. Emiatt a modell egy átlagos (várható) értéket mutat, ugyanakkor az egyedi tényezők miatt ettől a tényleges adás-vételi érték eltérhet. A becslési sáv azt az intervallumot adja meg, ahová a tényleges érték nagy valószínűséggel esik. (Technikai szóhasználattal élve ez az ún. 70%-os előrejelzési intervallum.)

A feltett kérdésekre minél pontosabb válaszokat kell adni, különben a becslés pontossága jelentősen romolhat. A kitöltés során az információs ikonokra kattintva kaphatunk segítséget, illetve a következő pontokban részletesen, példákkal illusztrálva is kifejtjük a legfontosabb paraméterek (terület, szobaszám, komfortfokozat) pontos definícióját.

Az ingatlan területének megadásakor különösen figyeljünk arra, hogy az ún. „egyneműsített” terület értékét adjuk meg. Az ingatlanok helyiségei a tulajdonos vagy használó számára eltérő „értékességgel” bírnak funkciójuk, elhelyezkedésük és minőségük különbözősége miatt. Például a garázs 1 négyzetmétere jellemzően nem azonos értéket képvisel, mint a nappali helyiségé. Az egyneműsítés mértéke a szakértő mérlegelési kompetenciája. Az egyneműsítés célja, hogy a helyiségek alapterületét értékességük szerint csoportosítsa és a kalkuláció során homogenizálja.

Bár nincs kőbe vésett szabály az egyneműsítést illetően, az alábbi ökölszabályokat érdemes követni. A földszint/emelet területe 100%-ig, a tetőtér 85%-ig, míg az egyéb (pince, garázs, erkély) ház- vagy lakásrészek 50%-ig számítanak bele a területbe. Egy konkrét példával élve, tegyük fel, hogy a vizsgált ingatlan egy többszintes családi ház az alábbi paraméterekkel:

• pince: 10 m²
• földszint: 60 m²
• emelet: 60m²
• tetőtér: 50 m²
• garázs: 15 m²
• erkély: 4 m²

Ekkor a területbe beleszámító rész:

• pince: 0,5*10 = 5 m²
• földszint: 1*60 = 60 m²
• emelet: 1*60 = 60m²
• tetőtér: 0,85*50 = 42,5 m²
• garázs: 0,5*15 = 7,5 m²
• erkély: 0,5*4 = 2 m²

Tehát a teljes „egyneműsített” terület: 5 + 60 + 60 + 42,5 + 2 = 177 m².

Némi egyszerűsítéssel azt mondhatjuk, hogy a 8-12 négyzetméter közötti lakószoba 1 db félszobának, a 12 négyzetméter feletti pedig 1 db teljes szobának számít. Amennyiben a nappali egybe van építve a konyhával/étkezővel, akkor 60 négyzetméter feletti hasznos alapterület esetén már 2 szobaként számoljuk el. Ugyanígy, egy 30 négyzetméter feletti lakószoba is 2 szobának számít. Egy konkrét példával élve, tegyük fel, hogy a vizsgált ingatlan az alábbi paraméterekkel rendelkezik:

• gardrób: 5 nm -> nem számít szobának
• közlekedő: 12 nm -> nem számít szobának
• fürdőszoba: 9 nm -> nem számít szobának
• különálló WC helyiség: 3 nm -> nem számít szobának
• konyha és étkező egyben: 15 nm -> nem számít szobának
• gyerekszoba: 10 nm -> 1 db félszoba
• hálószoba: 25 nm -> 1 db szoba
• nappali: 20 nm -> 1 db szoba

Ebben az esetben tehát egy 2 + 1 félszobás ingatlanról beszélünk.

A hivatalos definíció szerint pedig:

Szoba:

• új lakás esetén (OTÉK 253/1997 /XII.20/ Kormány Rendelet alapján) a lakószoba a lakás közvetlen természetes megvilágítású és szellőzésű, fűthető, huzamos tartózkodás céljára szolgáló, legalább 8 négyzetméter hasznos alapterületű helyisége.
• használt lakás esetén (1993. évi LXXVIII. Lakás törvény alapján) a lakószoba az a lakóhelyiség, amelynek
  a) alapterülete a 12 négyzetmétert meghaladja;
  b) külső határoló fala legalább 25 centiméter vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal;
  c) ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik;
  d) melegpadlója van; továbbá
  e) fűthető; végül
  f) legalább egy kétméteres - ajtó és ablak nélküli - falfelülettel rendelkezik.

Félszoba:

• használt lakás esetén (1993. évi LXXVIII. Törvény alapján) a félszoba az a lakóhelyiség, amelynek alapterülete 6 négyzetméternél nagyobb, de nem haladja meg a 12 négyzetmétert

A méltányolható lakásigény jogosság számításnál a 30 négyzetméternél nagyobb szoba 2 szobának számít. Amennyiben a nappali szoba, az étkező és a konyha osztatlan közös térben van, és a hasznos alapterületük együttesen meghaladja a 60 négyzetmétert, úgy két szobaként kell őket figyelembe venni. A félszoba a 6 négyzetméter feletti, de a 12 négyzetmétert nem meghaladó helyiség. Bár az OTÉK szabályozása szerint 2009-ben megszűnt a félszoba fogalma, a méltányolható lakásigény jogosság számításnál még használják. A két előírást összevonva tehát: félszoba a 8 és 12 négyzetméter közötti szoba.

Azt a közművesített (villany- és vízellátással, csatornával ellátott) ingatlant tekintjük összkomfortosnak, amely rendelkezik legalább egy 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, valamint főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel, WC-vel, melegvíz-ellátással és központos fűtési móddal.

Az eredmények annál megbízhatóbbak minél több megfigyelésünk van a vizsgált cím környékéről, illetve minél inkább hasonlít az értékelni kívánt ház/lakás az adatbázisunkban szereplő többi ingatlanhoz. A becslési hibák régiós statisztikáit a lenti táblázat tartalmazza (az OTP Jelzálogbank 2018-as adatbázisán végzett tesztek alapján). A mutatók az ún. átlagos és medián abszolút hibákat mutatják millió forintban, a legfeljebb 50 millió forint értékű ingatlanok esetén. Így például egy 2,3-as átlagos és 1,8-as medián érték azt jelenti, hogy átlagosan 2,3 millió forinttal téved a modell, illetve az ingatlanok 50%-ánál legfeljebb 1,8 millióval mond többet vagy kevesebbet (azaz egy 1 millió forintos alulbecslés ugyanakkora hibának számít e mutatók szerint, mintha a valóságosnál 1 millióval magasabbat mondana a modell).

Táblázat megjelenítése

Igen, bizonyos esetekben ez előfordulhat, különösen a nagyon értékes, akár százmilliós ingatlanok esetében. Alapvető szabályként azt mondhatjuk, hogy minél több egyedi tulajdonsággal bír egy ingatlan, illetve minél inkább eltér a környezetében található többi építménytől, annál nagyobb a becslés pontatlansága. Emellett az adott település vagy településrész alacsony forgalma (a kevés megfigyelés) okozhat nagyobb eltérést a vélt és a valós értékek között.

A múltbeli áralakulást a becslési algoritmus historikus változataiból származtatjuk. Például egy 2019. 1. negyedévéhez tartozó 20 millió forintos érték azt mutatja, hogy a megadott címen a megadott paraméterekkel rendelkező ingatlanra 20 millió forintos árat becsült volna a kalkulátor 2019 első három hónapjában. A módszertan egyebek mellett figyelembe veszi, hogy az egyes települések (sőt településrészek) között egymástól eltérő módon változhattak az értékeltségek, vagy hogy nem azonos pályát írt le a panel és a tégla lakások árváltozása. Ezáltal lehetővé válik, hogy a múltbeli áralakulás minden ingatlanra egyedi legyen, így akár két szomszédos, de eltérő mérettel, komfortfokozattal stb. rendelkező lakás esetén is összevethető, hogy melyiknél volt gyorsabb/lassabb az átértékelődés.A kalkulátor azt is láttatja, ha az árak kevéssé változnak egyik negyedévről a másikra. Ilyenkor a grafikon vízszinteshez közeli vonalat mutat.Emiatt fontos kiemelni, hogy a múltbeli áralakulás vizsgálatakor a hosszú távú tendenciát érdemes nézni!A fenti abban az esetben is hangsúlyos, ha a grafikonon egymást követő negyedévekben először magasabb, aztán alacsonyabb, majd újból magasabb ár látszódik (vagy fordított esetben alacsonyabb, magasabb, majd megint alacsonyabb ár). Ezt nem a trendek gyors megváltozása okozza, hanem az, hogy azokban a negyedévekben kevés ingatlant értékesítettek a környéken és azok árkülönbségei jobban megmutatkoznak.A múltbeli tendenciák így is nyomon követhetők, ha a grafikonon a 2 éves időtávot egyben vizsgáljuk.A historikus árak vizsgálatakor fontos szempont, hogy azokból a jövőre vonatkozólag nem lehet következtetéseket levonni. A kalkulátor azt mutatja be, hogy mi történt az utolsó 2 évben, nem pedig azt, hogy mi fog történni a következő kettőben!

Az értékbecslő algoritmust rendszeres időközönként frissítjük, így elképzelhető, hogy a felhasználó ugyanazt a címet és paraméterkészletet megadva különböző időpontokban különböző becsléseket kap. Ekkor az aktuális (a legfrissebb) becslés az irányadó, ez ugyanis már figyelembe veszi a legutóbbi frissítés óta bekövetkezett piaci változásokat.

Jelenleg havonta frissítjük az értékbecslő modellt, ám alkalmanként történhetnek előre nem tervezett, egyedi frissítések is.